Tipologia: A interseção entre o crime de lavagem de dinheiro e a venda de imóveis

A crise decorrente da pandemia da COVID-19 vai gerar um aumento na movimentação de compra e venda no setor imobiliário. Haverá uma maior oferta de imóveis em função de problemas financeiros que pessoas ou empresas devem enfrentar. Essa é a oportunidade para fraudadores praticarem a terceira etapa do crime de lavagem de dinheiro que é a integração do dinheiro roubado.

O uso de imóveis para a lavagem de dinheiro já é uma preocupação global, mesmo antes da pandemia do novo coronavírus. Os órgãos fiscalizadores alertam que os fraudadores utilizam as transações imobiliárias por serem um meio relativamente eficaz para integrar uma grande quantidade de dinheiro. Além disso, muitas vezes a negociação é feita por meio de intermediários e não é conhecido o beneficiário final.

Em 2017, o FinCEN (Rede de Execução de Crimes Financeiros) já havia emitido um alerta sobre a vulnerabilidade do setor imobiliário. A entidade atribuiu esta fragilidade ao fato de que o valor das propriedades, principalmente de alto padrão, tendem a valorizar com o tempo.

Outro fator importante é que o imóvel pode proteger o proprietário das flutuações da moeda e da instabilidade do mercado. De acordo com o Gafi (Grupo de Ação Financeira Internacional), cerca de 30% dos ativos recuperados pelo crime organizado internacional são provenientes de propriedades imobiliárias.

A corrupção mora ao lado?

Em 2017, o estudo São Paulo: A corrupção mora ao lado?, da organização não governamental Transparência Internacional, com sede na Alemanha, revelou que somente na capital existiam 3.452 imóveis em nome de 236 empresas ligadas a companhias offshore registradas em paraísos fiscais, como as Ilhas Virgens Britânicas, Panamá e Suíça.

Ao todo, esses imóveis somavam R$ 8,6 bilhões e contavam com sigilo total de propriedade. Em pontos empresariais estratégicos, muitas propriedades estão localizadas em prédios elegantes em locais privilegiados da cidade. Embora, aparentemente não tenha sido descoberta nenhuma irregularidade, o levantamento abriu uma nova perspectiva sobre a lavagem de dinheiro com a aquisição de imóveis.

Como ocorre o crime

O crime de lavagem de dinheiro no mercado imobiliário é realizado por meio da compra de uma propriedade por um valor maior do que foi declarado em escritura ou instrumento particular. A diferença do dinheiro é normalmente paga em dinheiro vivo, por fora e em comum acordo com o vendedor.

Algumas situações facilitam na execução da fraude. Os criminosos são atraídos para o setor imobiliário em função da possibilidade de transacionar valores altos. Em geral, são propriedades que mantém também o seu valor de mercado estável. A maior parte das negociações é feita a vista, o que reduz a quantidade de informações que o comprador precisa comunicar. Neste caso, as instituições financeiras não são envolvidas na intermediação do negócio.

O comprador do imóvel pode simular uma valorização da propriedade alegando a realização de obras diversas. Isso é possível de ser comprovado por meio da utilização de notas fiscais falsas referentes à melhoria ou modernização do imóvel.

Outro fator importante é o papel limitado dos agentes imobiliários, que não precisam cumprir medidas de mitigação apropriadas para evitar o crime. Normalmente os profissionais envolvidos na transação – corretor, advogado, contador, entre outros – não tem envolvimento direto na fraude. Um ponto ainda polêmico é a dúvida se esses profissionais estariam cientes de que os fundos usados ​​para comprar a propriedade são provenientes de atividades ilegais. A “ignorância deliberada” ou “cegueira intencional” têm sido fundamental para o sucesso desse tipo de crime.

Anonimato X Beneficiário Final

Um dos itens mais importantes no combate ao crime de lavagem de dinheiro é a identificação do beneficiário final. No entanto, muitas transações no setor imobiliário podem ser feitas garantindo o anonimato do real comprador da propriedade. O FinCEN reconheceu que os EUA e a Inglaterra são cada vez mais vistos no exterior como um paraíso para lavadores de dinheiro. Nesses países, a legislação apresenta brechas, que são aproveitadas pelos criminosos.

No Brasil, entrará em vigor em 2020 o Provimento nº 88, que dispõe sobre a política, os procedimentos e os controles a serem adotados pelos notários e registradores, visando à prevenção dos crimes de lavagem de dinheiro. ( aqui )

Com relação às pessoas jurídicas, a Receita Federal também estabeleceu, por meio da Normativa nº 1.863, a obrigatoriedade da identificação da cadeia societária até alcançar os beneficiários finais. A Lei da Lavagem de Dinheiro também estabelece que as pessoas físicas e jurídicas devem identificar os seus clientes e manter os seus cadastros sempre atualizados no sistema COFECI/CRECI.

Cases no Brasil e no exterior

Um dos maiores casos de integração de dinheiro ilícito é o escândalo político na Malásia, envolvendo o então primeiro-ministro e outros executivos do país. Em novembro de 2019, o Departamento de Justiça dos Estados Unidos determinou uma ação de confisco civil contra ativos adquiridos pelo magnata malasiano Low Taek Jho e sua família. Ele é acusado de apropriação indébita na fraude conhecida por 1MDB (1Malaysia Development Berhad).
Como parte do acordo, Jho e os outros réus concordaram em devolver propriedades compradas com dinheiro roubado, como um hotel boutique de luxo, em Los Angeles, um edifício de 36 andares em Manhattan e um apartamento em Paris. ( aqui )

Os criminosos ainda devolveram obras de arte de artistas como Andy Warhol e Jean-Michel Basquiat, um avião particular e um super iate. ( Veja a tipologia Objetos de arte na lavagem de dinheiro aqui )

No Brasil, o Ministério Público acusou o senador Flávio Bolsonaro pelo pagamento de mais de R$ 600 mil reais em dinheiro a um corretor de imóveis pela compra de dois apartamentos no Rio de Janeiro. Na transação, o Senador declarou um lucro de quase 300% com a venda dos imóveis. O caso ainda está sendo investigado pelo Ministério Público do Rio de Janeiro. ( aqui )

O que é o COAF?

O Conselho de Controle de Atividades Financeiras (Coaf) é uma unidade de inteligência financeira do governo federal que atua principalmente na prevenção e no combate à lavagem de dinheiro (crime que consiste na prática de disfarçar dinheiro de origem ilícita). Instituído pela Lei 9.613, de 1998, o conselho possui as seguintes competências:

• – Receber, examinar e identificar as ocorrências suspeitas de atividades ilícitas;
• – Comunicar às autoridades competentes para a instauração dos procedimentos cabíveis nas situações em que o Conselho concluir pela existência, ou fundados indícios, de crimes de “lavagem”, ocultação de bens, direitos e valores, ou de qualquer outro ilícito;
• – Coordenar e propor mecanismos de cooperação e de troca de informações que viabilizem ações rápidas e eficientes no combate à ocultação ou dissimulação de bens, direitos e valores;
• – Disciplinar e aplicar penas administrativas.

	Manuel Bermejo Fletes
Formado em Administração de Empresas, com MBA em Gestão Estratégica de Negócios e Especialização em Compliance como ferramenta de Gestão pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Profissional com mais de oito anos de experiência na área financeira, coordenando equipes e projetos em instituições nacionais e internacionais. Hoje é Coordenador da área de Monitoramento de Operações de PLD/FT.